北京时时彩租号守码 www.ozkjnj.com.cn 兩場秋雨,讓西安一下子“進入深秋”,不禁讓人瑟瑟發抖。最近西安樓市,無論新房還是二手房,也讓人覺得越來越冷,有人預言“西安樓市將入冬”,是否會這樣呢?


其實,在2016年底房價開始騰飛之前,西安曾經歷過兩年多的漫長“冷凍期”,不過人都是健忘的,就連不少地產從業者,在“瘋狂”樓市中浸潤了兩年,如不細思,也只覺那時候的“冷”,仿佛已經遙不可及,竟然不像是真的發生過一樣。


然而,兩三年真的遙遠嗎?


2018年底,西安樓市究竟會“微微涼”還是“冷刺骨”?


房價降、賣不動,這才是“冷凍期”


在并不遙遠的2014-2016年,西安樓市經歷過一場“嚴冬”。


1房價跌回四年前


據統計,2010年、2011年、2012年、2013年的西安在售樓盤房價分別為6834元/㎡,7270元/㎡、6992元/㎡、7296元/㎡。


而2014年底,西安房價僅6878元/㎡,跌至2010年的水平。


那之后,西安房價連續兩年幾乎未漲,2015年均價6501元/㎡,2016年均價6602元/㎡,漲幅1.5%,這漲幅估計還是建筑材料等漲價導致的。


2頭等大事“去庫存”


冷凍期,大家天天叫嚷著要去庫存,開發商為了沖任務,無一例外都是“惠動全城”。


那時候均價六七千元,涇渭某盤一個月僅賣2套,那時候南三環的房子4字頭廣告掛滿整個子午大道;那時候沒通地鐵3號線,浐灞的樓盤不過五千元,北二環某售樓部為攬客推出5折房源......



2015年西安商品房銷售面積1583萬平方米,對比2017年回暖期的全年商品房銷售面積2510萬平,少了58.5%,確實差之甚遠!



是誰不愿接受,樓市“平穩”才正常?


西安樓市經歷了兩年市場的瘋狂,可對于房企或者個人,如果把瘋狂當成成功的標準,吃虧的只會是自己。


“由儉入奢易,由奢入儉難”,這句話放到如今的樓市上,太適用不過了。


體驗過房子不需要賣,全款客戶還要拼關系,經歷了連客戶都不用挑,只管搖好順序等著選房,要想回到產品慢慢做、房子慢慢賣的狀態,好像一下子適應不了。


高周轉原先只是一種能力,嘗試過以后就很容易變成一種癮,杠桿原先只是一種金融手段,加過之后卻停不下來,借別人的力,得自己的意。


買賣房子也是。買到一套房子就賺上幾十萬的念頭,應該還在好多人的腦海里;賣完一個樓盤只需要幾個小時甚至幾秒種,也仍刻在各大售樓部的現場。


經歷這些時,是否該回想一下一天能賣出一套房的歡欣雀躍?那個時候手機短信用得還比較多,每個老總在傍晚總期待收到這樣的匯報短信。


是不是覺得像隔了一個世紀般久遠?


目前的西安,何談“入冬”,都還在重回正常的市場狀態。


最近,西安出現了一些挺好的苗頭,投資投機的群體被嚇退不少,買房也不是閉著眼睛了,或多或少會猶豫下買哪個。與此同時,也已經有人在談崩盤不遠矣?;褂懈噯松釕罹醯媒導弁ǖ酪丫蚩?,不需要搖號的樓盤越來越多。


房子是用來住的,開發商也是一個個市場化的企業,誰又能確?!拔茸?,尤其是造出劣質產品,還希望賣個好價錢?


從“涼”開始,西安樓市將如何走?


有不少人想探底,西安樓市究竟會冷到什么程度?理性來講,這句話應該是,西安樓市怎樣才算“回歸正?!??我們從以下三個觀測點,來看看西安樓市走勢。


第一,拿地價。


縱觀去年至今年,開發商的拿地情況,可謂集中向周邊擴展的趨勢明顯,其中灃東、高陵、臨潼成了熱門,再擴大也不乏周至、寶雞等地。從拿地均價來看,去年到今年樓面價基本都在3500元/㎡左右,拿地價相對2015-2016年的西安市區樓面價2000元/平方米上下,差距還是頗大。


我們之前也給大家計算過購房成本,基本上樓面價占到房價構成的30%左右,由此可看其重要性!以3500元左右的樓面價算下來,房子的成本約在8000元/平方米左右,由此可見,如果這批土地開發商要是保本的話,至少價格也得在8000元/平方米上下。


如果僅從目前的拿地價看,2016年房價6字頭,估計是難回到了。


第二,庫存量。


按照今年西安市住房供應計劃,將有22萬套,而已過去九個月,到現在實際供應量僅僅過半,這些量很可能壓到下半年或者明年。


同時,據粗略統計,按照目前開發商近一年來在西安的拿地情況,已經有500億扔在土地上了,按照開發商拿地到銷售一年左右時間來算,這批房源量也不會少。


綜合這兩項數據,接下來兩年,會有大批量房源推出,去庫存會不會又一次成為樓市最頭疼的話題呢?


第三,二手房交易行情。


進入秋涼后,西安二手房價格貌似也不再堅挺了,朋友圈里降價銷售二手房的消息真是不少。

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按照這個價格,金科天籟城102平的房子,總價130萬,成交均價約在12700元/㎡左右,而目前城北的新房均價為12752元/㎡,新房二手房價格相差無幾,可見價格倒掛的現象在慢慢消退,二手房價格在逐漸回歸理性。


第四,普通新房的表現。


目前,西安新房市場需要搖號的盤也有,但不是那么多了。有些品牌樓盤打折出售賣不出去,也有一千多人搶幾百套房的現象,可謂幾家歡喜幾家愁。


從近期公示的新盤來看,7字頭的品牌盤、三環內的相對好地段盤又開始重出江湖。還有部分樓盤,雖然不是一天清盤,卻仍能一天賣掉絕大多數房源。也有部分樓盤,上演了473套房,18人登記,0人核驗的“慘烈”場面。


從新房市場來看,目前的形勢也是分化明顯,高性價比的仍然供不應求,有些不可高攀的或是不能低就的就門可羅雀了。


直面房價,西安會重返2016嗎?


如果西安樓市真的回歸理性和正常,那么拉回到大家最關心的話題,西安房價會重返2016嗎?


針對這個問題,陜西省社會科學院學術委員會副主任張寶通認為,西安房價回到2016基本是不可能了,這一波樓市遇冷是由兩個方面引起的,一方面是宏觀形勢,也就是國家宏觀調控政策引起的,另一方面是北上廣深房價回落波及西安造成的,不是西安本土的供求形勢造成的。現在西安是國家中心城市,人口在大量流入,應該不會出現2016年那樣的市場環境,只是暫時冷卻了,大家在觀望罷了。


根據西安樓市情報主編分析,西安樓市出現分化,也是經歷了兩年市場大漲和政策導向的必然結果,目前的西安,談不上崩盤,但開始回調卻是趨勢使然,部分房子依舊有人搶著買,但部分就算打折出售也幾乎無人問津。


至于房價會降還是漲,要看政策方向和調控力度如何,這些畢竟不是我們所能預測的,也不是任何一個開發商能給你承諾的。